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又说远了。
现在来讲投资。
不知道大家的财务方面和投资方面的功底怎样，如果不懂的话就有点难了。如果
不知道成本（资金成本、机会成本、沉没成本等概念）和风险（风险的衡量）的话，
那很多问题就很难说清楚了。现在我假设大家都懂。
前面有个朋友问我海南房产投资的一个个案，不好意思，我没做过研究，没法回
答。在前面我做过一个比方，就是把城市比做成个股，现在这个比方还适用。比方说
，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么组成呢？是股市中所有股票的综合体现，股市有
泡沫不等于说所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。还有，上证指数
的走势不能代表个股走势，各股的走势有其内在的、个性化的原因。所以说，中国的
各个城市的情况都是不一样的，大家一定要具体情况具体分析，千万不要以偏概全。
比如说，很多场合公布的都是中国整体的统计数据，就是上证指数，它只代表整个市
场的综合情况，而且由于样本不停的变，早已失真了，别把那东西太当回事。因为一
般人只可能买一个股票，只关注你那个股票就行了（你不是温州人吧？）。我也是，
所以我只关注上海。上海在全国还是比较有代表性的。
那我们就来关注上海。
整体而言，上海这个个股的基本面是不错的，所以引来各路资本争相追逐也不以
为奇。但各路资本的性质，我们极有必要加以分析和区别。为什么要这么做呢？大家
学过财务管理的朋友们都知道，财务结构、融资结构、资本结构、债务结构等等名词
吧？长期投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢？长短期资金的结构应该如何
设立呢？如果设置不好会产生什么样的影响呢？
举个例子，还是说德隆（因为它名气大，知道的人多）。最早刚开始，德隆玩二
级市场的时候，我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆
借来的资金从没有想到会要用8年吧？）结果，从96年牛市开始，股市一直走牛，一
直到2001年从牛市转入熊市，那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，流动性也
越来越差，潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢？说白了都是短期资金，
学过财务的朋友都知道，用短期资金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还
西家，拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的，因为资金成本在那儿明摆着的。当
资金链绷断的时候，崩盘也就来到了。
举这个例子，就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个
概念，亏了很多，有些人明明知道，但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因
此而完蛋）。
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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所以大家在分析这个“个股”的同时，一定要区分清除支撑这个市场的资金哪些
长期的，哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的，他们来到这
个市场的目的也是完全不同的。
刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短
期投资也具有重大风险。老百姓老是说中国股市有问题，没有IBM、没有微软，没有
真正的蓝筹股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的。他们
都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外
），是长期资金，但由于他们的目标是投机，是来赚小菜钱，进进出出忙得很哪，这
种心态能赚钱吗？还是举前面的例子，一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出，
再10元买进20元卖出，再30元买进40元卖出，反反复复，结果到了90元买进，100元
反倒不卖出了，80元就更不卖了，结果一直跌倒10元，这个过程，学过点数学的朋友
都该知道是赚钱还是亏钱的吧？
为什么要说明这些呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑
过自己用于买房资金的性质呢？？
只怕很少有人考虑吧？虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事，但自己总是
在重复这样的错误。因为他们只会静态的思考问题。
不好意思，我刚才应该先说上海这个“个股”的基本面的，结果到先把资金性质
问题提前说了。那就接着说吧。
在上海支撑上海房价的资金有哪些呢？
下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等），他们中一
部分人工作在上海，用来长期居住的，需要的是长期资金，还有很大一部分人并不在
上海，是委托一些公司或亲戚朋友购买的，来套汇的，是短期资金；当然不排除，有
一部分短期资金如果被套牢，就可能转为长期投资了（如散户投资者那样），比例应
该是1：2吧（直观感觉，无依据）。二是国内资金（排除上海本地资金），同样也有
许多人如刚毕业在上海就业的学生，他们是为了长期居住的，需要的是长期资金，而
一些投机者（温州炒房团？）就是短期资金了，比例也应该是1：2吧（无依据）。三
是上海本地资金，也分居住和投机的，比例在5：1（个人认为许多中介和房产商参与
投机炒作，数量还是相当大的）。
再根据资金来源区分：由于中国本土老百姓的购买力有限，除了存款能保证首付
外，大部分的要依靠银行贷款，我个人把存款看作为长期资金，贷款看作为短期资金
（因为只要贷款必须要每月款还款，跟自己的收入密切相关，而且还受工作波动、收
入波动和贷款利率波动等因素的影响），这部分由于贷款引起的短期资金是相当巨大
的（上海的具体数字我忘了），知道的朋友请补上。还有就是海外资金，他们买房很
少贷款吧？这些资金可短可长，损失的是机会成本，如果这种成本仍然保持低位的话
，他们撤退的意愿并不会很强。
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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问题6:抄书的部分基本正确，对于走势的判断不敢恭维。
很遗憾，看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图。这个帖子的标题就是房
产投资扫盲，其实就是为了普及一下投资知识而已，是帮助大家建立能独立思考问题
的能力，因为现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章），不管看多
还是看空,都具有极大的功利性和误导性。
我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块，但我们公司有很多做房
地产投资和研究的，看了他们做的报告，我真有的害怕。对房价的走势，根据历史房
价走势做个回归分析就好了，然后根据那个结果作决策，还有的更简单，看看周边楼
盘卖多少钱，然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了。我的天哪？那不是跟股市
中散户作技术面分析一样吗？就算近期赚钱，也总有一天会亏光的。
还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲，但同样适用于大部分的投资行
为，包括项目投资、证券投资、企业购并等等。因为我讲的大部分都是方法论的东西
，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念。
当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚，后面对大家就只是“师傅领进门
，修行在个人”得失了。如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起，我从来不向别人
推荐股票。
问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响
吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比
作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会
全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼
市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，
同一类型或同一板块的股票中有一个出现快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会
做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。
北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北
京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年
春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴
随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年
浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深
圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳的房型
、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4
—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。
广州的房地产市场是最好的，非常平稳，这跟广东人良好的理财和理性投资观念
分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴
近。
就回答这些。
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好了我们再继续。
刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因
为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金
，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的
是锦上添花和落井下石的勾当）
下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己
小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）
1、经济增长：
2、基础建设：
3、投资环境：
4、金融环境：
5、购房政策：
还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。
下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为
其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收
益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益
权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。
所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的
目的决定的不同的评价体系。
一般有两种目的：
1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记
自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己
，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固
化或流动，固化是非常可怕的（如德隆的股票），当你不能以预期的价格出售时，说
明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价
的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海
的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，
长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做
上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周
期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临
。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！
那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？
“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为
地延长了。”
——索罗斯。
这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的
发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难
点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有
一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延迟它，但不能阻止它。
2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两
类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要
做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢
？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投
资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友
就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你
要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本
锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时
享有流通权和收益权，可出租可出售。
这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的
，资本的固化在你签订预售合同的时候就确定了。以此为目的的朋友，你要知道的是
什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在
价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们
研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。
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那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？
就举上面海南那位朋友的例子吧。
考。又回到大学读研的岁月了。
35平米的小户型，1400元/平，各种税费保险，1000，总价50000，使用年限：未
知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否
仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什
么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？
假设一：一次性付款
那位朋友好像是用来出租的吧？
静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。
A=50000/（P/A,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月
就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款
利息为5%。
A=50000/（P/A,5%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑
你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开
飞机去收租的费用和开销等。
怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70
年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216。如果是100
万的房子，就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了，也就相当于中等收入的
月工资吧。
假设二：总价50000，使用年限：70年，3成（15000）自有资金，7成（35000）
贷款，贷款20年。
静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计，
贷款利率是5%。等额还款法，则月还款需231元，年还款需2772。
还款年金现值：P=2772*（P/A,2%,20）=2772*16.3514=45326
A=（15000+45326）/（P/A,2%,70）=60326/37.4986=1609/年=134/月
就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资。
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款
利息为5%，20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法，则月还款需293元，年还款需
3516。
还款年金现值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*12.4622=43817
A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/19.3427=3041/年=253.4/月
就是说，你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变
的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了134
元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了253.4元。
大家可以发现，贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元，动态的
高37.4元。为什么会高呢？说白了，多出来的钱你替银行打工了。
现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设
二，每月租金就是5068元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是5068元
（不计算装修、物业管理等各种费用）。
且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现
金是两个概念），大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值
100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？
这个案例主要是财务知识，其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资
学来测定资金成本和贴现率的话，太复杂了，而且这些书都是老外写的，即便算出来
了，也不能完全符合中国情况。
好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的
一面。但为什么还有人在高价买入呢？
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下面我们就来分析非理性的一面。
经济学有个基本概念，就是“经济人”基本假设，就是人是理性的，人是自利的
。所有成熟的经济学都是以这为基础，这也就解释了为什么有时候经济学会失真的原
因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹，喜
欢起蓬头，喜欢人云亦云，喜欢随大流，典型的上海人（虽然我也是）。还有一种就
是无知者无畏，这帮人上海话叫愣头青，喜欢到处乱撞，有时候也能成功，上海人说
这叫傻人又傻福。还有一种就是赌性特别重的，好像林语堂就描述过中国人是最有赌
性的民族，反正有50%的机会，不成功便成仁，老子20年后又是一条好汉，所以中国
杀身成仁的特别多。
我以前有个同事，月薪2000多块，最近就敢炒一套100万的房子，我不敢说他是
哪一种。反正我是挺佩服的，我就不敢。
还有就是介于理性与非理性之间的。比如说，一个小伙子，要和自己心爱的人结
婚，女孩明说了，没房子就免谈，小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万，但
为了和自己心爱的人结婚，他愿意出50万的溢价，这就叫做爱情溢价，说明他们这段
时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱
自己是一回事。
还有，中国人的心理很怪的。虽然，因为我是中国人，我能理解，但外国人就不
理解了。以前，农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地
；现在，城里人为了吃饭、传宗接代和房子把自己固定在每月几千块钱的工资上，生
怕失了着落，自己却守着面值100万的大钞。
现在突然回想起林语堂的《中国人》，越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，
也是越想越觉得可笑。
再看看上海的楼市，也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏？或者说是在看马
路上骗子在骗路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局，引得骗子和路人西瓜
皮和烂香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）。
原本想讲些应对上海楼市的投资操作方法，想想也不合时宜，各位看官也未必想
知道，就算知道，在目前的环境下也未可可行，因此也不说了。就此为止。谢谢大家
赏脸。
如果有时间，我就写个剧本，描述上海楼市的众生图和千奇百怪。再见。
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一早就能看到大家这么多回帖，实在是很高兴，很高兴大家对此感兴趣，这也就
达到我的基本目的了。
在此，也就前面朋友回帖中的一些看法，谈一些自己的想法。
很朋友谈到如何学经济学理论，本论坛也有许多要求推荐经济学科目和一些经济
学文章的。经过高等教育的朋友其实都比较了解了，在学校大都靠的是自学，这就要
求我们一方面要有比较好的治学方法，另一方面也要有比较好的治学态度。10多年来
，在商品经济的浪潮下，我们越来越浮躁，越来越功利，离成功也越来越远。还是举
索罗斯这个人吧，他原来是学哲学的，哲学是什么？哲学是研究如何认识世界的学问
，是教给我们方法论的学问。哲学不学好，就很难把外面那些杂七杂八的经济理论学
明白，他给了我们理论和方法的经验。还有就是历史要知道，记得《世界通史》的开
篇就是这样一句话“历史不应该成为记忆的负担，他的的确确擦亮了我们的眼睛和灵
魂”。我国5000年的历史就是我们的宝库，他给了我们实践的经验。毛主席就是把中
国5000年的历史和西方马克思主义的哲学理论结合起来，才创就了中华民族的崛起。
大家，也许觉得我在讲大道理，但事实就是这样，大家学西方经济学的知道，西方把
马克思也作为经济学家，因为《资本论》是经济学的基础。在此我向大家推荐两本书
，是复旦大学经济学教授洪远鹏的两本书，一本叫《<资本论>教程简编》，还有一本
叫《经济理论比较研究》，囊括并剖析了近代西方经济学的大部分理论。确实是好书
啊。不过话说在前面，估计大家买不到。我花了九牛二虎之力才买到的，从不外借。
不客气说，看完这两本书，大家的经济学理论应该就过关了。
顺便瞎侃，真正在那埋头做学问和有学问的人，根本就不喜欢抛头露面，胡说八
道，就像我们的几位钱老一样。出来瞎蹦跶的，估计水平也有限，因为心态浮躁了，
被利益团体利用。我国的能人多得很啊，别看不露面，都在那儿藏着呢。
这其实也是我耐心写完这篇文章的第一个目的，引起大家学习的兴趣，教给大家
一个学习和研究处理问题的方法，教给大家一个理财的观念。理财、理财，就是如何
理性的对待你的钱财，你对它好，它也会对你好。
有个朋友说我立意高，抬举我了。还有的朋友对国家失去信心，也偏激了。我只
是把自己这几年看到的和思考的问题如实地说不来罢了。我毕业后有幸去过很多地方
，去了大半个中国（行万里路，读万卷书，此言不虚啊，大家有空应该到各地去看看
，别坐井观天），也有幸和各类企业老总交流。的确，我国的很多地方很差、很穷，
制度也不完善，国有资产流失严重，心里难过啊。我都曾有念出国，离开这伤心地。
但这新一届政府给了我信心，不知道大家是否记得，温总理召开第一次记者招待会的
几句讲话，我至今仍清晰地记得，他用两句词勉励自己（自己可上网查真实性），第
一句是毛主席的“雄关漫道真如铁、而今迈步从头越”，大家理解这意思吗？我是这
样解读的，我国上届政府的改革和经济发展告一段落，而今我们要从头开始，改变过
去的错误和弥补不足，过去的就过去了，我们不要揪着过去不放，要着眼于未来。还
有一句是“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，就是说，我们强国富民之路（不是
改革开放之路）还很长、很艰难，有外部和内部的各种阻力，我们要探索前进。大家
还记得，这届政府上台作了多少事吗？大事我都记得，都是在弥补过去的不足阿。如
果头脑不清醒的化，能做出这样的决策？主席政治英明，总理经济睿智。我毅然从民
营企业出来到国有企业上班，就是希望自己能出一份力。不知道大家是否还记得审计
局局长李金华在新闻会客厅最后讲的话，“共同的事业能够使人产生忍受一切的力量
，我们尽管有很多困难，但是我们要面临这些困难，精神的力量是非常重要的。我们
每个人都热爱我们这个国家热爱我们这个民族，我们对这个国家民族应该有爱心，还
有信心，还有足够的耐心”。听到这，我热血沸腾，差点感动得流泪。网上很多朋友
，老是埋怨这、埋怨那，都不是想坐享其成吗？如果每个人都坐享其成的话，那就谁
都享不了。散户股民就是这样，希望国家来拯救自己，国家不拯救，就诋毁。说白了
，虽然我也是股民，但我根本不同情那些股民，那些股民是什么？都是有钱有储蓄的
人，没钱谁来炒股啊？你们见过我国9亿农民的生存条件吗？见过西部山区的穷苦大
众吗？我见过！！他们比任何人都需要国家的帮助！！不说了。这其实也是我的第二
个目的，就是我们要学会独立自主，独立的思考和面对自己的未来，不要把自己的全
部希望寄托在别人，同时伸出自己的手来取援助他人。
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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有位朋友说是我文中说的三年以后达到拐点，应该是因为2008的奥运会，还有说
我在文中鼓励大家购买外汇，其实也是把人民币放出国门的途径，但是这样以后等到
击退游资，rmb回到真实汇率水平的时候，实际上买单的还是广大人民。
我不这样看。至于因为2008年，我都忘了。我前面其实已经说了，这位朋友肯定
没仔细看，三年是应为产品、行业和经济等周期性因素共同导致的结果。我这儿有一
本《美国产业结构》这本书，这也许会告诉你周期是怎样产生的。还有就是我鼓励大
家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有贷款，1/4各种外汇（
其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存
款，一年大概10个月是空仓吧）。大家也许会问，你明明说人民币有升值压力，万一
一旦升值，你不是亏了吗？我是这样考虑的，第一，国家未必会让人民币升值；第二
，人民币一旦升值，就将面临巨大的贬值压力，到时候我只怕没有渠道（黑市风险太
大）能快速把自己的人民币换成外汇，为此我请教了很多做外贸的朋友，有没有快速
换外汇的渠道，可惜没有结果；第三，我也要为国家做点贡献。就是这样简单。这是
我的第三个目的，就是告诉大家如何管好自己的钱袋子。
原本我是想告诉一些大家如何在房地产商套利的办法，但怕一说起来又没完没了
了。在此我就开个头，大家自己去琢磨吧。
其实很简单，就是利用所有权和使用权分离的办法。学过金融租赁的朋友也许懂
得，什么是融资租赁和售后回租。
有想法，大家尽量回帖，我非常愿意和大家交流。
谢谢大家的捧场。
因为觉得论坛上的朋友专业不同，我也一直在思考怎么才能把一个复杂问题简单
化。直到我觉得那是一个不可能的事。所以我决定把要讲的问题尽量通俗化，而且尽
量顺便讲点方法论的东西。
在上面，我之所以推荐大家看看哲学（主要是马克思主义哲学），学学历史（主
要是西方经济发展史），因为这样我们才能把经济这个东西给搞清楚（很羡慕西方的
教育模式，从小就给孩子灌输经济和财务知识）。因为我们生活在一个经济社会，计
划的时代已经过去了，以前我们靠计划分配，现在我们要靠人民币来购买商品。怎样
使我们有限的人民币发挥最大的效用，使我们获得最大的福利，这就是一个经济的概
念。我们有很多人，包括我们的父辈，由于这方面知识的缺乏，走了很多弯路，损失
很大。我的很多叔叔阿姨、亲戚朋友，一辈子省吃俭用，在股票上栽了个大跟斗。买
东西效用也不高，记得好像是97年我们家装固定电话，排了一年多的号，花了4200多
块，没过半年，初装费就取消了，半年损失4000块啊。97年啊，那时候我研究生一年
学杂费也就600块。能向谁伸冤啊？这就是不懂政策的后果，如果关心关心报纸和消
息，也许就不会这样了。
所以说，我们学哲学、学理论就是要知道如何去认识世界、认识规律，学习历史
，就是为了要研究历史，了解现在，然后预测未来，才能现在做好决策，因为跟我们
密切相关的不是过去也不是现在，而是未来。
那两本书希望大家能看看。的确是好书。
说远了。其实我就是想让大家知道如何独立思考。独立决策，因为这世界能拯救
你的就是你自己，你的父母终将先离而你而去，你的子女终将因婚姻也离你而去，什
么是你的呢？也许找个能相依为命的人算是幸运的。
现在主要来回答以上朋友提出的问题和疑惑。
问题8：能否麻烦楼主分析分析在广州现价能否买楼呢?广州楼价在未来三年会是
如何的走势?
对不起，我真的不知道。因为我不在广州，我不了解。我只知道广州要比上海强
多了。我记得洪远鹏教授在《经济理论比较研究》分析了什么东西决定了价格。并分
析了许多西方经济学的价值理论。比方说盛行的供给决定价格（也就是市场决定价格
），李嘉图的成本决定价格，也包括马克思的价值决定价格。我是比较认同他的观点
：价值决定价格，市场调节价格。因为价格可以反过来影响市场，但不能影响价值。
是不是有点晦涩或拗口啊？我想说明什么呢？我想说明的是，一个平稳的价格充分反
映了市场双方的供给关系，越长时间的平稳说明泡沫越少，也能体现价值的可靠性。
一般来说，一个泡沫很少的市场，他的下跌空间是有限的。当然，有一点要注意，房
子是要提折旧的，同一套房子稳定下跌是正常的。不知道我说清楚了没有。
看到这没回答，那位朋友可能觉得我是个理论家，没有正面回答问题。其实因为
，我不敢，我不是权威。我猜这位朋友需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆
，就像很多股民喜欢听所谓的专家（股评家）介绍后去买股一样，其实这世界有什么
权威。想控制世界的人都死光了。
问题9：投资实务黄金要比外汇少担不少风险
对此我是有点疑惑的。倒不是因为我不投资黄金，而投资外汇。因为学国际金融
的朋友们都知道布雷顿森体系这个东西，就是实现美元与黄金挂钩，这个体系崩溃后
，就脱钩了。现在的国际货币格局是牙买加协议后形成的格局，也就取消了黄金官价
，黄金作为国际货币的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属（商品）
来交易，在黄金交易市场上可以自由交易，说白了平时也就和铜没什么区别。除非人
民币崩溃（我指的崩溃不是大幅贬值，而是人民币由于战争或政权颠覆等因素失去信
用，失去流通的基础，大家应该知道货币具有流通性、强制性等基本属性吧？），否
则黄金就是一种商品，之所以作为国家外汇储备因为容易保存和价值高而已，比方说
当国家外币外汇储备由于游资撤出而崩溃（如东南亚），国家可以通过向国际市场出
售黄金来换取外汇，来行使支付。这就是黄金的用处，所以你可以看见在中央人民银
行的报表上，黄金是归在外汇储备这一块的。还有一个用处就是用来吸纳储蓄和货币
，比方说政府在国内出售黄金，很多人民币就回收了，流通在市场上的货币就会减少
。因此，我认为在人民币不崩溃的前提下，黄金就是一个商品，而且是一个投机商品
，没有收益价值（不会自我增值）。外汇至少还有利息，我是这样看的。黄金也有涨
涨跌跌，没有只涨不跌的。如果说它保值，也许是因为经济总量越来越大，对它的需
求量也会越来越大，但它是一种稀缺资源，物以稀为贵吧。其实说白了，都是名义负
利率惹的祸。否则老百姓也不用想什么保值了。
问题10：大学生读财务管理，出来干什么，难道纯粹做帐吗？随着会计电算化的
不断完善，电脑操作远胜过手工操作，感叹财务管理专业毕业的人干些什么。楼主可
否指点，我认为这才是我感兴趣的，做自己感兴趣的事，我认为才有发展前途，谢谢
。
这位同学不要妄自菲薄。刚进大学吧？否则不会搞不清会计和财务的区别。财务
是企业管理、项目投资、资产管理的基础。别的不说，我在全文里讲了那么多制度，
不知道大家是否理解的制度是什么？国家有各种各样的财务制度。因为敏感，只说一
句，制度是上层建筑，是有阶级性的。
问题11：我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出
的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差
300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？
我不是很清楚是否成功。第一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我
不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的
资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的
是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、
维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定
资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），
最终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的
平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10%的误差是正常的；第五，你
听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气
东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？
欢迎大家继续讨论。拍砖！
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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| 9. Re:房产投资扫盲 (超长ZT连载) |
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看了大家的回帖。觉得有点痛心。我希望大家能仔仔细细地把帖子看完，看小说
一样浏览，很多苦心都白费了。也可能因为帖子是我写的，我知道为什么这样写，还
是有可能我没讲清楚。
这世界，各种各样的声音多得很哪。我国改革开放和持续发展中各个利益团体的
声音少吗？你知道他们为什么发这些声音吗？迷雾、尘烟早已使我们不能看清楚这世
界了，前进的方向已被遮掩；喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功能，真理的声音消
逝在强大的权威面前。我们现在该怎么办？记得大话西游中至尊宝变身为孙悟空前说
了这么一句话，意思是：当我用心眼看世界的时候，这世界才看得如此的清楚。我们
学知识，学经验，就是为了破除愚昧，实现自在世界向自由世界的升华。
但我们的朋友好像希望别人送鱼给他吃，而不喜欢自己打鱼吃。在此，我有必要
再次澄清一下经济学是什么？
西方经济学是一门实践的理论，简单的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的
，而且经济学有各种各样的流派，都各自从不同的角度来阐述自己的观点和想法。得
了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威？结果呢？前苏联听了诺贝尔奖得主的话，崩溃
了！！！受苦的是谁？老百姓！！什么是权威？这届政府讲得好，站在老百姓立场讲
话的人就是权威。说远了，不该说这些的。
西方经济学的各个流派都有各自的背景，如果我们脱离其背景来直接抄袭或沿用
他们的理论，无疑是南辕北辙，其结果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家
（中国没有经济学家）翻译了国外几本书，综合揉捏一下，就称自己的了，自称为经
济学家，不看也罢。一个人一辈子能看多少书啊？以有涯随无涯，怠矣。我也就看过
那么几本书，我也从来不研究，因为我不是学者，我只要知道大致的思想是怎么形成
的就可以了，然后看看我是不是能把他结合到自己的生活实际中来。至于樊纲，我一
本书都没看过。中国所有的经济学著作，我只看过前面推荐的那两本，并仔细看了。
其实我讲了那么多制度，跟制度经济学的制度两个字的含义是不同的。我讲过了
，制度是上层建筑，是有阶级性的，是法律法规、是规则。不便深讲而已。
掏句心窝子的话，中国最苦最累的活是什么活啊？是总理。他妈的那活简直不是
人干的。说白了，我们现在这个总理是中国建国以来最杰出的总理了，居然还有心怀
叵测的人诋毁他，大家给点支持。快70的人了，没强烈的责任心和党性及为国为民的
意识谁干啊？我就听说有个副总理入选前死活不肯上任，百般推托。当然，有责任心
和党性是不够的，关键还要有能力，否则只会使我们走弯路，目的是好的，结果是坏
的。不说这个了。
说白了，大家能好好学习，用心看世界。
至于那位朋友的就业问题，我觉得不是个问题。我的同学学会计的，就去做投行
了，现在是保荐人。关键在于你怎么安排自己的职业生涯和人生目标了。很多东西是
进入社会才学到的，只有社会才给了你实践的机会，才使你有用武之地，不要害怕，
勇敢地面对一切。就向毛主席说的，困难像弹簧。希望你走好。
其实我们现在面临的最大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的
需求，但由于我们国家投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱
投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米
，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永
久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；
黄金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票
是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候
把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是
心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心理严重。在近阶段，我个人觉得我
国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还
有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮
绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在
第一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战
场。流动性越好的资产风险也越低。
就说这些。
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| 10. Re:房产投资扫盲 (超长ZT连载) |
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晚上一回来，就看见有个朋友挑了个错。真好，看来是认真学习了。是我打错了
，还有些错别字，发完贴才看见，可是无法修改，请大家见谅。
应改为：
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款
利息为5%。
A=50000/（P/A,5%,70）=50000/19.3427=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
之所以取5%。主要是考虑，我国在过去近十年的加权（以时间长短为权重）平均
存款利率为5%左右。
为了表彰这位朋友，我就把这个问题尽量讲清楚吧。按理要收讲课费。:）
的确，仅仅以此为依据,也是不充分的。在讲这个问题之前呢，我们需要补补课
，第一堂课，就是要把投资学的一些概念讲清楚。我们现在应该都知道，我们用来购
买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来
买房的100万中，30万自有存款，70万贷款，自有存款的成本就是原本你每年应得的
银行存款利息（叫作机会成本：即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益），
贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这，买期房的朋友应该发现，由于自己付款和收
房将近有1年半的时间，其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上（
30*2%+70*5%）*1.5=6.15万，这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢？我就
是想告诉大家，资金的使用是有成本的，而且不同来源资金的成本也是不同的。前者
我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。
好，现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的
成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务
资本成本要简单的多，就是我们的贷款利率，目前是5.31%。（企业里做投资分析的
朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得
多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同
，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10%的
收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10%；别的朋友只
能存银行，他的成本就只是2%；有的把国债提前卖了，他的成本就是3.8%,这仅仅是
机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型
（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT
）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家
知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要
高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的
朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收
益率。
为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用
了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，
但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的
事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么
呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企
业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险
能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的
巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？
有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢
？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，
利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产出台了关于问题
金融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在
人大也要准备出台金融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放
在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。
什么时候能完成，就要看政府金融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运
用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用
国债利率，题目就算做错，老师呆板啊。）
就目前而言，我们的老百姓还是存银行的多，随意我还是用存款利率来作为无风
险利率的，如果用国债利率的话，高位买房的朋友刺激更大了，怕他们受不了。
所以我个人认为，整个金融体系的改革（银行存款利率和国债利率倒挂现象消失
）至少需要5年，而且即便如此，我国的老百姓可能还是存银行的多（像我父母，实
在完全信任国家，信任银行）。所以，我觉得用银行存款利率来代表权益资金成本还
是合适的，因为只要你的钱存在银行，你就能拿利息。
好，基本上把这问题回答清楚了吧？那位朋友，你看懂了吗？
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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| 11. Re:房产投资扫盲 (超长ZT连载) |
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睡不着，就再回答个问题吧。
看来，大家还是非常关心房价的走势的。外面的声音很多，有时候我看到那些文
章和电视只想笑。前天，第一财经的财经开讲，采访个专家，讨论铁矿石上涨对房地
产的影响，又在唱。做房地产的朋友都知道，建造成本在房产成本中的比例是很低的
，最大的是土地成本。论坛上有做房地产造价工程师的，可以出来说说，每平米的房
子能用多少钢材啊？而且铁矿石上涨70%，不等于钢铁成本也要上涨70%，宝钢、武钢
早发布了，上涨300—500/吨，10%左右而已。成本能长多少啊？笑话。而且很多文章
的作者简直就是瞎说八道，说建材涨了，土地涨了，房价就该涨，这是什么理论啊？
强盗逻辑。我来告诉大家这个理论的出处吧，是李嘉图的理论，这个理论早被西方经
济学家和马克思批得体无完肤了，没想到跑到中国来借尸还魂了。还真能把我们的老
百姓唬的一愣一愣的，以为自己都是赵本山哪？
关于定价的理论很多，从实践来看，现在最好用的就是两种，市场定价理论（即
供求关系决定价格，根据供给双方的力量对比，我们可以研究得出价格走势，为我们
投机提供依据），价值决定理论（即商品价值决定价格，根据价值的变化来衡量价格
，我们可以研究得出价值中枢，为我们投资提供依据）。其他的理论，不看也罢。
说白了，我们的那些财经记者看过什么书啊？懂什么经济理论啊？只不过会拍拍
脑袋、胡拼烂凑而已，那些文章不看也罢。我推荐大家个网站：http://www.anjia.com，这/
个网站还不错，把那些二手房的收益率都列出来了，大家可以去参考参考，从那儿大
家也可以看出上海房地产的泡沫大致有多大。
至于上海房地产的走势，其实我不说大家也都知道我的看法了，看空的。我在本
论坛的另一篇文章上谈过自己的看法，房价下跌的幅度在30%—40%。只不过无法预测
需要持续时间。
跟贴的在那儿讨论汇率的两位朋友就不用再争了，没多大意义。都站在自己的山
头看风景。那问题太大，对我们理财意义却不大。我们只要看政策，今年升值的可能
性到底有多大？看来没有。
好了，不早了。就到这儿。
《红楼梦》我看了五遍，也没有受影响，我是把它当历史读的……《红楼梦》里阶级斗争很激烈，有好几十条人命。 |
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| 12. Re:房产投资扫盲 (超长ZT连载) |
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